Door Adam Ziolo De vergewisplicht van vastgoedorganisaties als opdrachtgever van bouwwerken
1. Inleiding
Vastgoedorganisaties besteden veel werkzaamheden uit: aanleg, onderhoud, renovatie, verduurzaming en sloop. Dat geldt voor woningcorporaties, commerciële vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars, vastgoedbeheerders, zorgvastgoedorganisaties, onderwijsinstellingen met eigen vastgoed, gemeenten en andere publieke vastgoedeigenaren, maar ook voor bedrijven met een omvangrijke vastgoedportefeuille.
De gedachte is vaak eenvoudig: de aannemer is deskundig en verantwoordelijk voor de veiligheid van zijn werknemers. Dat klinkt logisch, maar het is juridisch onvolledig. Tegen de tijd dat een aannemer wordt geselecteerd, zijn veel voorwaarden voor veilig werken al bepaald. De scope ligt vast, het budget is goedgekeurd en de planning en fasering zijn gekozen. Soms is ook al besloten welke gebouwen bereikbaar zijn en welke installaties in bedrijf moeten blijven. Tegelijkertijd kan de relevante verantwoordelijkheid binnen de organisatie versnipperd zijn: gebouwinformatie zit bij assetmanagement, het contract bij inkoop, de projectplanning bij het projectteam en de veiligheidsbeoordeling bij een externe adviseur, zonder dat altijd duidelijk is wie het geheel bewaakt.
Daarmee zijn niet alleen financiële, organisatorische en technische keuzes gemaakt, maar is ook de ruimte voor veilig en gezond werken beïnvloed.
Precies daar raakt deze praktijk aan de vergewisplicht van vastgoedorganisaties die als opdrachtgever van bouwwerken optreden.
2. De vergewisplicht begint in de ontwerpfase, maar werkt door tijdens de uitvoering
Volgens het Arbobesluit moet de opdrachtgever zich er in de ontwerpfase van vergewissen dat werkgevers en zelfstandigen hun verplichtingen tijdens de uitvoering kunnen nakomen (artikel 2.26). Dat raakt niet alleen nieuwbouw, maar ook onderhoud, renovatie, verduurzaming en sloop van bestaand vastgoed.
Anders dan vaak wordt verondersteld, is de vergewisplicht geen abstract beginsel. Juridisch zijn op dit moment voor de opdrachtgever meer dan twintig afzonderlijke verplichtingen aanwijsbaar op grond van de wet, de wetsgeschiedenis en de rechtspraak. Zij hebben onder meer betrekking op het tijdig creëren van de randvoorwaarden voor veilig en gezond werken, de beschikbaarheid en overdracht van relevante informatie over het bouwwerk, de borging van veiligheid in ontwerp- en uitvoeringskeuzes, de coördinatie tussen betrokken partijen, de vereiste V&G-documentatie en het toezicht op de naleving van gemaakte afspraken. De verplichtingen van de opdrachtgever ontstaan bovendien niet op een willekeurig moment. Juridisch is duidelijk aanwijsbaar vanaf welk moment zij gelden, welke veiligheidsinformatie de opdrachtgever vóór de uitvoering moet verzamelen en voorbereiden en op welke wijze die informatie tijdig, volledig en bruikbaar aan de uitvoerende partij moet worden overgedragen. Keuzes over ontwerp, planning, fasering, beschikbare tijd en budget bepalen mede welke veiligheidsruimte tijdens de uitvoering overblijft.
De cruciale vraag is daarom niet alleen of de aannemer veilig kan werken, maar of de vastgoedorganisatie de opdracht zo heeft ingericht dat een veilige uitvoering mogelijk is.
3. Een strafzaak laat zien waar contractuele ontzorging haar grens bereikt
In de praktijk werken vastgoedorganisaties met uiteenlopende contractvormen waarin taken, risico’s en verantwoordelijkheden verdeeld worden tussen een vastgoedorganisatie en haar aannemer (de uitvoerende partij). De gekozen contractvorm bepaalt echter niet zonder meer wie volgens de bouwprocesbepalingen als opdrachtgever geldt en welke wettelijke verplichtingen bij die opdrachtgever blijven rusten. Dat dit geen theoretisch onderscheid is, blijkt uit een strafzaak over een dodelijk ongeval tijdens graafwerkzaamheden.
Een vastgoedmanagementbureau had als opdrachtgever met de hoofdaannemer afgesproken dat de specifieke risico’s van de graafwerkzaamheden later via een aanvullend V&G-(deel)plan zouden worden uitgewerkt. Dat plan werd nimmer opgesteld. De werkzaamheden begonnen toch en een werknemer van een onderaannemer kwam om het leven nadat een talud instortte (Rb. Oost-Brabant, ECLI:NL:RBOBR:2018:1624).
Het vastgoedmanagementbureau werd vervolgd voor dood door schuld en voerde ter verdediging (verweer) aan dat het een gespecialiseerde hoofdaannemer had ingeschakeld, alle risico’s, waaronder de uitvoeringsrisico’s, bij deze partij had neergelegd en een V&G-coördinator voor de uitvoeringsfase had aangesteld. Daarnaast stelde het zich op het standpunt dat het niet verantwoordelijk was voor het V&G-(deel)plan van de onderaannemer. De rechtbank oordeelde echter onder meer dat de wettelijke verantwoordelijkheid voor een tijdig en volledig V&G-plan bij de opdrachtgever bleef rusten en dat de opdrachtgever in de uitvoeringsfase had kunnen en moeten ingrijpen toen bleek dat de graafwerkzaamheden zonder V&G-(deel)plan waren gestart.
De zaak laat daarmee zien dat een opdrachtgever niet kan volstaan met de contractuele afspraak dat veiligheidsrisico’s later door een uitvoerende partij worden uitgewerkt. De opdrachtgever moet ook bewaken dat die uitwerking daadwerkelijk en tijdig plaatsvindt voordat de werkzaamheden beginnen (Lees hier mijn uitgebreide analyse: Strafrechtelijke risico’s van V&G-(deel)plannen: opdrachtgever vervolgd voor dood werknemer van de onderaannemer).
De gedachte dat een vastgoedorganisatie zich uitsluitend door contractuele taakverdeling volledig kan laten ontzorgen van haar verplichtingen als opdrachtgever van bouwwerken, is daarom juridisch een fictie. Contracten verdelen taken, maar herschrijven niet zonder meer wie de wet als opdrachtgever aanspreekt.
Wat civielrechtelijk als risicoverdeling kan functioneren, is strafrechtelijk geen ontsnappingsroute voor eigen opdrachtgeversverplichtingen.
4. De vragen ontstaan vaak pas later
In mijn adviespraktijk krijg ik van opdrachtgevers regelmatig vragen over hun juridische positie en de praktische betekenis van de vergewisplicht. Het gaat bijvoorbeeld om samenlooprisico’s bij werkzaamheden nabij andere aannemers of operationele installaties en om de vraag wie deze risico’s moet inventariseren en beheersen. Ook krijg ik vragen over het ondertekenen van een V&G-plan, de verantwoordelijkheid van projectleiders en de juridische gevolgen wanneer een plan onvolledig is of werkzaamheden toch starten.
Als jurist, afgestudeerd op de vergewisplicht, en als hogere veiligheidskundige duid ik deze vragen voor management en directie en help ik de uitkomsten te vertalen naar rollen, processen en maatregelen. Dat doe ik zowel in afzonderlijke adviesopdrachten als via een doorlopend adviesabonnement, waarbij organisaties mij tijdens projecten en besluitvorming kunnen raadplegen.
Juist omdat deze vragen vaak pas ontstaan nadat de opdracht is verstrekt, wordt de vergewisplicht in de praktijk geregeld benaderd als een controle achteraf. Haar betekenis ligt echter al bij de eerdere keuzes over voorbereiding, informatie, verantwoordelijkheden en uitvoerbaarheid. De vertaling van wettelijke verplichtingen naar bestuurlijke besluitvorming, projectrollen en veiligheidskundige uitvoering is wat ik onder Legal Safety Governance® versta.
5. De kern van volwassen opdrachtgeverschap
Volwassen opdrachtgeverschap begint niet bij het ondertekenen van de overeenkomst of het ontvangen van een V&G-plan. Het begint op het juridisch aanwijsbare moment waarop de vastgoedorganisatie keuzes maakt die de veilige uitvoering van het werk beïnvloeden. Vanaf dat moment moet duidelijk zijn welke verplichtingen op de opdrachtgever rusten, welke veiligheidsinformatie moet worden verzameld en overgedragen, wie binnen de organisatie verantwoordelijk is en hoe wordt gecontroleerd of afspraken daadwerkelijk worden uitgevoerd. Een contract kan taken en risico’s verdelen, maar neemt de eigen publiekrechtelijke verplichtingen van de opdrachtgever niet weg.
Kan jouw organisatie aantonen dat zij de voorwaarden voor een veilige uitvoering heeft georganiseerd voordat de aannemer met het werk begon? Die vraag raakt aan de kern van de vergewisplicht. Wanneer daarop intern geen eenduidig antwoord bestaat, is opdrachtgeversverantwoordelijkheid waarschijnlijk nog onvoldoende in de organisatie verankerd.
- Wordt jou voorgehouden dat jouw vastgoedorganisatie contractueel volledig kan worden ontzorgd van de vergewisplicht van de opdrachtgever van bouwwerken? Lees dan, vóórdat je daarmee instemt, mijn eerdere artikel daarover: Strafrechtelijke risico’s van V&G-(deel)plannen: opdrachtgever vervolgd voor dood werknemer van de onderaannemer
- Wil je jouw mensen opleiden in de juridische en praktische betekenis van de vergewisplicht? In mijn masterclass werk ik uit wie juridisch opdrachtgever is, wanneer deze verantwoordelijkheid ontstaat en hoe vastgoedorganisaties deze rol organisatorisch kunnen inrichten en praktisch kunnen borgen in verantwoordelijkheden, processen en besluitvorming, zonder de werkgeversrol van de aannemer over te nemen. Volg mijn Masterclass Vergewisplicht van de opdrachtgever van bouwwerken https://adamziolo.nl/trainingen/
- Of volg mij op LinkedIn voor meer juridische analyses, praktijkvoorbeelden en inzichten over de vergewisplicht, opdrachtgeversverantwoordelijkheid en Legal Safety Governance®.
Over mij
Ik ben Adam Ziolo, hogere veiligheidskundige en jurist (mr.), gespecialiseerd in de Arbowet en Seveso-wetgeving.
Ik help organisaties om complexe wet- en regelgeving te vertalen naar concrete keuzes in de praktijk. Mijn focus ligt op aantoonbare risicobeheersing, bestuurdersverantwoordelijkheid en de vraag wanneer compliance op papier ook juridisch standhoudt. Vanuit die combinatie ben ik bedenker van de Legal Safety Governance®-benadering: een manier van kijken waarin juridische zorgplichten, veiligheidskundige instrumenten en bestuurlijke verantwoordelijkheid met elkaar worden verbonden.
In mijn loopbaan werkte ik als EHS-specialist en EHS-manager in de procesindustrie, infra en energiesector. Daardoor ken ik beide kanten: de juridische norm én de dagelijkse realiteit van operatie, productie en veiligheid. Mijn juridische achtergrond ligt in de Arbowet en in Seveso-wet- en regelgeving. Die combinatie gebruik ik om rechtspraak, toezicht en praktijk te vertalen naar inzichten waar management en veiligheidsprofessionals direct iets mee kunnen.
Alle informatie in dit artikel wordt op persoonlijke titel gepubliceerd. De inhoud weerspiegelt mijn eigen kennis, visie en ervaring, niet die van (voormalige) werkgevers of organisaties waarbij ik betrokken ben of ben geweest, en vormt geen juridisch advies.
© 2026 Adam Ziolo. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur.